Trăim o perioadă în care ideea de stabilitate începe să domine majoritatea societății, asistăm la procesul de dezvoltare a pieței imobiliare, și, posibil, vom fi puși în fața achiziționării diverselor imobile. Însă în ce măsură înțelegem ceea ce semnăm și cum ne putem proteja interesele în cazul unui conflict ivit între părțile contractante?
Pentru a evita demararea unei proceduri contencioase, angajarea unor cheltuieli excesive și riscul obținerii unei hotărâri defavorabile, cea mai eficientă opțiune este aceea de a apela la cunoștințele specialiștilor în domeniu, care vă pot acorda sfaturi și asistență pe parcursul întregului proces.
1. Colectarea informațiilor referitoare la istoricul de proprietate și regimul juridic al imobilului
O primă operațiune ce trebuie realizată înainte de a lua decizia achiziționării unui imobil este consultarea tuturor documentelor accesibile cumpărătorului, pentru a descoperi eventualele riscuri la care este expus ulterior perfectării contractului.
În această situație Extrasul de carte funciară este un instrument util și întotdeauna la îndemână. Astfel, viitorul cumpărător poate verifica dacă vânzătorul este proprietarul imobilului în cauză, dacă există litigii sau sarcini cu privire la imobil (precum servitutea de trecere, ipoteci sau sechestre), ori poate lua cunoștință despre notarea unei alte promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare sau a unei clauze de inalienabilitate.
De asemenea, cumpărătorul trebuie să se asigure de existența și limitele înscrise in certificatul de urbanism și în autorizația de construire sau, dacă este cazul, de existența unui regim juridic special al imobilului, deoarece poate fi vorba despre o zona calificată drept spațiu verde, unde edificarea construcțiilor este interzisă sau o zona (construită) protejată, statut care creează asupra imobilelor din interiorul zonei servituți de intervenție legate de desființare, modificare, funcționalitate, distanțe, înălțime, volumetrie, expresie arhitecturală, materiale, finisaje, împrejmuiri, mobilier urban, amenajări și plantații.
Dacă este vorba despre achiziționarea unui imobil aflat într-o construcție nefinalizată încă, recomandăm menționarea în cuprinsul actului a termenului până la care urmează a se semna Contractul de vânzare și cel până la care se va preda imobilul, precum și inserarea unei clauze privind obligarea vânzătorului la plata unor daune-interese în cazul depășirii termenului stipulat.
O importanță deosebită trebuie acordată și certificatului de atestare fiscală și adeverinței eliberate de către asociația de proprietari (după caz) prin care se atestă faptul că sunt achitate la zi toate debitele aferente imobilului.
Pentru a se asigura în privința conformității și calității materialelor folosite la construirea imobilului, precum și asupra existenței proceselor-verbale de recepție, a autorizației de construcție și a avizelor de specialitate, cumpărătorul ar trebui să solicite predarea cărții tehnice a imobilului.
2. Ce clauze din Promisiunea bilaterală de vânzare și cumpărare / din contract necesită o atenție sporită?
Nu de puține ori se întâmplă ca, din cauza lipsei cunoștințelor juridice/ abuzurilor vânzătorului, cumpărătorul să accepte clauze defavorabile, neînțelegând conținutul lor și neputând anticipa consecințele acestora.
Pentru că mai sus am făcut referire la inserarea unor clauze privind acordarea daunelor-interese în cazul depășirii termenului de predare a imobilului, de această dată vom atrage atenția asupra clauzei ce îi permite vânzătorului prelungirea unilaterală a acestui termen. Astfel, cumpărătorul, dând dovadă de bună-credință, poate ajunge în situația în care să fie lipsit de posesia imobilului la termenul fixat de către părți, deoarece a acceptat ca vânzătorul să decaleze acest moment, termenul de predare fiind incert.
Referitor la momentul, la moneda în care este stabilit prețul și la cursul de schimb aplicabil (dacă este cazul), considerăm necesar ca acestea să fie detaliate în cuprinsul contractului, întrucât cumpărătorul poate fi supus riscului de a i se solicita efectuarea plății imediat după predarea bunului sau de a i se pune în vedere efectuarea plății într-o altă monedă decât cea convenită verbal la momentul manifestării acordului de voințe.
O altă clauză ce prezintă importanță pentru cumpărător este aceea prin care vânzătorul își poate diminua răspunderea în privința viciilor ascunse, menționându-se faptul că acesta nu va răspunde pentru viciile ascunse pe care le cunoștea la momentul vânzării. Într-adevăr, o astfel de clauză va fi lovită de nulitate, însă pentru a fi constatată și a se obține obligarea vânzătorului la repararea prejudiciului este necesară sesizarea instanței, proces ce poate dura un timp îndelungat.
De asemenea, limitarea răspunderii vânzătorului poate interveni și în privința garanției pentru evicțiune, adică în acea situație în care posesia și folosința imobilului de către cumpărător este tulburată de către o altă persoană ce pretinde un drept asupra acestuia – putând-se ajunge la pierderea dreptului de proprietate. În ipoteza în care cumpărătorul își va asuma riscul producerii evicțiunii, vânzătorul nu va fi ținut nici măcar la restituirea prețului.
Pentru a acorda o protecție suplimentară interesului cumpărătorului – respectiv aceea de a dobândi exact bunul avut în vedere, la data și la prețul stabilite, este utilă inserarea unei clauze penale, într-un cuantum cât mai ridicat. Prin intermediul acesteia se stabilește prestația la care va fi obligată partea culpabilă în cazul neexecutării obligațiilor. Beneficiul acestei prevederi îl reprezintă faptul că nu este necesar a se dovedi întinderea prejudiciul suferit ca urmare a neîndeplinirii obligației de către cealaltă parte.
3. Forma încheierii contractului de vânzare a unui imobil
Important de reținut pentru cei ce doresc să achiziționeze un imobil (teren, apartament, casă, altă construcție fixă) este faptul că întotdeauna contractul va trebui perfectat în formă autentică – în fața notarului.
Aceasta este o condiție de validitate a actului, nerespectarea ei atrăgând nulitatea actului, ceea ce înseamnă că proprietatea nu s-a transferat niciodată cumpărătorului, situație ce se poate ivi chiar și după trecerea unui interval de câțiva ani de la momentul „vânzării”.
În momentul în care părțile se vor prezenta la notar, acesta va proceda (de obicei) la redactarea actului de vânzare, nu doar la autentificarea sa. Astfel, părțile trebuie să înțeleagă pe deplin termenii folosiți, precum și consecințele ce rezultă din exprimarea consimțământului și să se asigure de faptul că voința lor este redată fidel în conținutul contractului in cauza.
Concluzionând, pentru a înlătura riscurile ce pot surveni ulterior perfectării contractelor translative de proprietate, recomandăm ca viitorul proprietar să obțină cât mai multe informații privind istoricul imobilului și să analizeze cu atenție clauzele contractuale în vederea identificării acelor prevederi ce pot genera un litigiu.
Apelarea la expertiza unui profesionist nu poate decât să reducă riscurile asociate tranzacției sau, cel puțin, să ajute la luarea unei decizii informate.
Avocat Denisa MINCĂ, Manciu&Associates
